Manutenzione sottotetto condominio: a chi spettano le spese?

La manutenzione del sottotetto in condominio spetta a tutti i condomini o solo ad alcuni? L’assemblea può rifiutare l’intervento? Come deve agire l’amministratore? Le risposte a tutti i quesiti.

L’articolo 1117 del Codice Civile, modificato nel 2012 con la Riforma, considera i sottotetti come parti comuni dell’edificio condominiale. Questo vuol dire che la manutenzione sia di competenza di tutti i condomini nel caso in cui sia destinato all’uso comune, anche per caratteristiche strutturali e funzionali.
Questo rende chiaro il fatto che se il sottotetto è esclusivamente destinato a servire da protezione e isolamento per le unità immobiliari dell’ultimo piano, esso viene considerato di regola pertinenza delle stesse e dunque di proprietà esclusiva dei relativi proprietari.
Nel caso in cui invece, per dimensioni e caratteristiche strutturali, l’utilizzo del sottotetto riguardi tutto il condominio, esso deve rientrare in tutti i sensi tra le parti comuni.
Anche prima della Riforma del Condominio del 2012, si precisava che “in materia condominiale, il sottotetto di un edificio condominiale può essere considerato pertinenza dell’appartamento sito all’ultimo piano, solo se la sua unica funzione sia quella di intercapedine coibente per il medesimo, ovvero in grado di isolarlo e proteggerlo dal caldo, dal freddo, dall’umidità, mediante creazione di una camera d’aria. Ciò non si verifica quando, invece, le sue caratteristiche, dimensioni e funzioni evidenzino un’utilizzazione o, anche, solo l’utilizzabilità da parte di tutti i condomini. In siffatta ipotesi, sempre che non risulti il contrario dal titolo, il sottotetto deve presumersi di proprietà condominiale, anche se esso dovesse risultare, solo in via potenziale, destinato all’uso comune” (così per esempio Tribunale Genova Sez. III, 26/04/2010).
Più recentemente la Corte di Cassazione ha precisato che “per accertare la natura condominiale o pertinenziale del sottotetto di un edificio, in mancanza del titolo, deve farsi riferimento alle sue caratteristiche strutturali e funzionali, sicché, quando il sottotetto sia oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all’uso comune o all’esercizio di un servizio di interesse comune, può applicarsi la presunzione di comunione ex art. 1117, comma 1, c.c.; viceversa, allorché il sottotetto assolva all’esclusiva funzione di isolare e proteggere dal caldo, dal freddo e dall’umidità l’appartamento dell’ultimo piano, e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l’utilizzazione come vano autonomo, va considerato pertinenza di tale appartamento” (Cassazione civile Sez. II, 08/05/2017, n. 11184).
Ciò significa che l’assemblea può rifiutare di sostenere la spesa per l’intervento solo nel caso in cui il sottotetto abbia effettivamente le caratteristiche di essere a servizio esclusivo delle unità sottostanti.
Prima di definire a chi spetti sostenere le spese di manutenzione del sottotetto, quindi, occorre stabilire la natura dello stesso e procedere successivamente, in caso di utilità comune, alla ripartizione delle spese secondo le tabelle millesimali.

Share:

Lascia un commento