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L’amministratore di Condominio è eletto annualmente dalla maggioranza dell’assemblea di un condominio con più di 8 persone.

I numeri necessari per eleggere l’amministratore

Nello specifico devono essere la maggioranza di quelli presenti e con un valore rappresentativo della metà dei millesimi, un numero presente nella tabella millesimale del vostro condominio, importante perché determina i tuoi diritti e quelli degli altri condomini sulle parti in comune del condominio.

Il potere dell’assemblea

Come visto nella gerarchia nel condominio, l’assemblea ha potere superiore all’amministratore, ma in caso di problemi con questa figura è necessaria l’iniziativa da parte dei membri dell’assemblea, perché anche se il suo mandato dura un’anno, il primo anno viene rinnovato automaticamente per cui non è richiesta la riconferma tramite votazione dell’assemblea che diviene invece obbligatoria il secondo anno.

Revocare l’amministratore con giusta causa

Alcune gravi irregolarità che l’amministratore potrebbe compiere che gli costerebbero la carica per una giusta causa sono:

• il mancato adempimento dei suoi obblighi: la cura dei registri, la contabilità,nomina e revoca della sua figura,gestione delle liti di condominio e la mancanza di comunicazione con i condomini che fanno richiesta dello stato dei pagamenti degli oneri di condominio
• causare danni al condominio o i condomini
• trovarsi in un conflitto di interessi
• disinteresse dei problemi che gli vengono presentati dai condomini
• la mancata convocazione dell’assemblea, nei casi imposti dalla legge o che questo avvenga solo per il rendiconto condominiale e che si rifiuti di tenere un’assemblea per la sua nomina o revoca
• il mancato pagamento nei confronti di creditori del condominio
• mancata riscossione di crediti del condominio nell’arco dei 6 mesi successivi all’approvazione del bilancio
• se si rifiutasse di fare o non fare qualcosa su cui l’assemblea ha deliberato con successo.
• nel caso non avesse aperto un conto corrente di condominio e/o i fondi del condominio dovessero transitare nel proprio
• la cancellazione di un’ipoteca che un condomino aveva nei confronti di un suo debitore senza che questo debito fosse stato prima estinto
• ignorare le conseguenze di un’azione giudiziaria che richiede il pignoramento di determinati beni
• infine se al momento della nomina o del rinnovo del suo incarico avesse comunicato o omesso dati anagrafici o professionali che fossero inesatti o incompleti

Questi sono casi semplificati di quali possono essere le violazioni compiute dall’amministratore per cui la revoca sarebbe giustificata o anche obbligatoria.

Revocare l’amministratore senza giusta causa

Non è richiesta la scadenza del mandato per cambiare l’amministratore, né che abbia compiuto alcune di queste irregolarità. Un esempio di una revoca senza giusta causa è la sostituzione per trovare un candidato più economico.

La revoca dell’amministratore richiede la stessa maggioranza della sua nomina, vedi sopra.

E’ importante considerare il tipo di contratto o accordo orale del suo mandato, potrebbe essere richiesto per esempio un risarcimento per questo tipo di revoca.

Se si volesse allontanare la sua figura perché a causa di irregolarità nel bilancio condominiale bisogna considerare se questo non sia stato già approvato dall’assemblea, da confondere con il caso che avesse compiuto irregolarità fiscali.

Le procedura di revoca

Rimozione senza cassazione

Si comunica all’amministratore di convocare un’assemblea per la votazione, la convocazione diviene obbligatoria secondo l’articolo 66 della riforma del condominio quando ci sono almeno 2 condomini che rappresentano 1/6 del valore dell’edificio (vedere tabella dei millesimi), dopo 10 giorni dalla richiesta questi possono fare una convocazione diretta.

In tribunale

Anche un solitario condomino se insoddisfatto dall’assemblea può intentare causa all’amministratore, nel caso la revoca sia voluta perché l’amministratore si è reso colpevole di un reato, la sua rimozione avverrà come conseguenza di una denuncia da parte di uno o più condomini o persone lese.

Il ricorso in tribunale può avvenire anche senza avvocato, per cui chi chiede la revoca si difende da solo.